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最近看了好多项目，大学学过点金融，稍微讲下本人对资金结构和来源的理解，不对的地方还请多指正。
项目出资分开放商，银行贷款，EB-5资金，政府出资，我依次聊开去。
EB5资金：最苦逼，最有风险的投资人的血汗钱，灰色收入等。作为一个拿到永久绿卡的绿皮车票，每趟车里面都是高危病患，需要两年内到达，不然就会死掉，但是绿皮车，经常容易坏，有的一路上坏个一两次，赶上了，有的一路上坏了十几次，或者就停在那永远到不了。还有，哪怕千辛万苦到了站，治不治得好，又要花多少钱才能治好，又得等还款才能看。
1. 开发商：目前见到的20%-50%都有，大体这个都没啥问题。不过我个人觉得，这个开放商的钱哪来的，比如地本来就是他们的，土地估值个一两千万，地是自己几年前买来的，这种也算是自己出资了，当然买地的钱不是一次性付清的，也是中间(敏感词被屏蔽)啊，借贷啊，公司融资买下来的。其余的什么说雇人做了文件，花钱，特许经营权啊，建筑许可啊之类的，稍微报价提高点，也能增加点。所以开发商出资的话，得也得稍微研究下钱出自哪块，投进哪块。
2. 银行借贷：见过的20%-40%，遇到过两种截然相反的说法。第一种是有利的，银行都看过项目了，都觉得项目靠谱才放贷的，说明银行对项目和盈利模式的认可，美国银行又不是国内那种靠关系拿回扣的贷款，全部私有的，所以他们审核肯定细致严谨。第二种是有弊的，凡是银行参与的，银行绝对是第一受益人，项目万一有问题，都是赔完银行再赔投资者。还见过一共同受益人说法，银行和EB-5投资人同为第一受益人。个人认为吧，太迷信资本主义也不好，如果美国银行都那么准，2008年也不会有金融危机了，其次银行的风险评估不光在经营风险上，还有万一发生计算失误的话，抵押物能偿还，而且评估高风险，贷款利率就会高。所以银行贷不贷，看你给的抵押物值不值，还有给多少利率。另外，债权和股权这方面完全不同，都是先还债权人，再还股权人的。有银行贷款的债权项目比有银行贷款的股权项目风险性略低，个人看法。所以这里也得弄清楚下比较合适。关于共同受益人的，也得看是怎么个共同法，条款比较重要，并不是共同受益人就会好点。
为了方便理解，做个通俗讲法
贷款人: 喂，贷款给我们呗，我们项目不错哟
银行: 你们这个项目目测风险挺高的，利率得高点
贷款人：切，这点小事而已，怕什么，我们再拿我们整个项目抵押给你，比这点债贵个几倍了都。
银行：可以啊，但是你们又不是跟我一家借钱，其他人说不过去吧
贷款人：哈哈，你放心，主要其他来源是EB5，投的是股权，他们钱还你们几年利息绰绰有余。
银行：成交！
最后补充下贷款银行的资质，美国大大小小银行那么多，有些银行就只有一两个办公地点，只在一个城市有，如果说你项目是什么摩根大通，花旗，美银或者富国贷的款，总比那些名字都没听过的银行贷款的项目靠谱点吧。
3. 政府出资
这个目前鼓吹的比较多。首先明确的一点是哪个美帝狗官写一封信说我们大力支持什么的，和出钱两回事，其实美国政府也穷，地方有财政预算，不是说要出就出的。然后，市面主流的政府出资叫TIF （Tax increment financing)，俗语税收增量抵押融资。政府拿未来税收收入作为抵押，募集资资金的一种方式。我个人认为这个不算债券，只能算税收减免，套上债券的名目混淆一下而已。这个税收增量，来源于项目开发之后，对周边的地产造成升值，也是的经营环境变好，以至于项目开发后的税收每年都会高于项目前的税收，政府是答应拿以后增量的这部分税收来担保发债而已。所以债券的价值完全取决于未来这个项目的经营好坏的，对于这个债券的发行期限，利率多少，有没有人买，又是另外一回事了，我也不是很了解。最后，这个资金普遍是最后一个进场的，也就是说其他项目资金不到位的话，这个也不会有，要确切项目落实才行。最后，据说加州就是因为这个放太多，濒临破产。 |
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