关于租房合同和维权

今年我分租了一位师兄的一个房间，并没有签订什么合同，但是下学期开始我要自己签订合同租房了，所以想问一些问题。我现在租住的地方是一个专门用来出租的小区，有一个服务中心，房子的设施坏了本来是有服务中心负责维修的。但是他们总是拖的很晚才修，要催很多次。冰箱坏了一个多月，空调2个多月才修好，一个灯一年都没修。请问这种维修拖拉的问题可以在合同里预防吗？要什么样的条款来对付呢？如果我签订合同后遇到这种问题可以以长时间未维修系统为由解除合同吗？需要什么证据才能解除合同呢？