本帖最后由 dnshenht001 于 2014-11-4 02:47 编辑
转载请注明 移民专家stephen
很多人在挑选EB5项目的时候迷茫和困惑。从2014年初开始项目太多太乱。我作为一个从业人员，也感到迷茫。我要搞清楚一个项目，基本也要3个月，从文件分析到美国那里通关系了解内幕（看运气）。如果来个10个项目我基本就别做其他事情了。
那么，我作为一个从业人员，是如何确认哪些项目是值得分析和跟进，简单来说就是如何挑项目的呢？
第一点，正确的人 正确的人，不是简单的说做事正确的人。而是你对某个项目感兴趣的时候，需要认识正确的人，这个人或者是项目方内部的人，或者是中介内部的人，或者是有利益 相关的人。总之，他对这个移民项目的了解比你简单的扫扫文件，道听途说要深入、专业的多。而且，这个人要给你说真话。（这点非常难）
我作为一个从业人员，从来不会根据某个项目的文件水平来判断项目的好和坏。因为，我操办过项目设计，知道这些文件常常需要修改，比如文件最终版本和最初的 版本，内容差距很大，如果是最核心的东西，这个很可怕。可是一般人根本没有机会了解到最初版本的文件，也就无从对比到底在哪里挖了坑，做了手脚。
如果一个项目，我不认识靠谱的内部人员，知道整个项目的来龙去脉，知道坑在哪里，我是不愿意继续跟进的。这里我要澄清一个误区，很多人在找完美的项目，比 如资金安全，绿卡安全，政府保障之类的。说实话，這些想法可以理解，可惜只要有几个在美国待久点的朋友，就会知道这些事完全不靠谱。
言归正传，说到绿色卡车项目。 绿色卡车项目，是在我参与一个地产类项目遇到重大问题的时候接触到的。当时那个地产项目进行到市场推广阶段，可是有几个核心文件一直没有提供的出。我果断停止客户打款，让客户耐心等待，而且做好宁可不做这个项目，不赚钱的准备。 在这个万难的时间，非常感谢某老牌加拿大移民基金的L总，她作为资深的资深业内人士，给予我很多信息和信心，特别是推荐了该基金公司安排了会计人员审核过的绿色卡车项目。在该基金安排下，我拜访了项目方--DAVID ANDERSSON。我惊讶的了解到，DAVID 居然2007年就运营EB5项目，而且是进入了还款阶段。他还是第一个提出养老地产概念的项目方，迄今68位投资人，拿到829永久绿卡的有超过40人，其余也在829阶段申请或审核中。项目处于最后退出阶段。
这些信息，有以下几个含义：
第一、这是一个老项目方，具有829申请成功经验。 作为一个老牌加拿大移民基金的老总，推荐美国投资移民行业协会的现任主席，背后是有多年的关系，以及对他的项目会计审计通过。现在大多数的项目方，都是新手。无论是上市公司或者是大中介，真是操作829申请还真没有几个。2014年下半年的829补件(REF)数量巨大，意味着很多项目方申请829的文件不合格，这些项目方才知道某些他们认为不需要的文件，原来移民局也是要看的。要命的是这些文件，必须是日常积累，而非突击做出来的。 比如酒店建筑项目，很多的日常采购清单，可能要提供的不只是一个invoice那么简单，如果需要银行流水对应，很多虚报支出的采购就要露馅。
绿色卡车项目从头开始，就按照829申请要求设计和运作，比如用工计算用每天的GPS 第三方定位公司提供的报表证明，简单明了，自动化程度高，没有扯皮的地方。
第二、该项目方管理过大量的资金，有正常还款记录 可能很多人觉得这个不算啥，其实太多项目都是在这里失败。人性是贪婪的，请不要怀疑。比如某项目方，在刚刚之初还是很朴素，说话做事挺像那么回事。可是当投资人526通 过，这些从来没有富过的项目方，就开始不知道自己是谁了。花钱大手大脚，做事主次不分。居然可以拖欠律师的费用，居然可以拖欠主要销售人员的工资，居然可 以拖欠主要项目设计和管理人员的工资，而对于项目方自己，可以租当地最贵的公寓，可以安排不相干的女朋友发工资，可以为了抢销售渠道直接送20万给中介，可以为了自己的名气花5万美元去棒球赛开第一球。
有了钱，很多花不到项目上，是很可怕的。美国做生意从来都是花钱容易，赚钱难。可能项目方也是想好好做事，当花钱没有节制，也没有监督的时候，事情会向极端的一面发展-----欺骗。因为已经没有可能用现有投资人的钱来完成原来的任务，必须用后期的新项目，新资金来支持老项目的成功。这就是典型的旁氏骗局。
事到如今，如果项目方没有还款记录，我基本是不敢碰的。更别说那些历史上有问题的项目。那么大量的钱，还不受监管，换了你会好好做事吗？换位思考，毕竟EB5项目方，只是拿了一个商业计划书到中国，就可以带去美国巨量资金，还没人监督。风险？所有PPM里面都写清楚的，出现任何损失是投资人承担。
经过考验的项目方，都不是一定就可以信任，也要不断的监督。我作为绿色卡车市场总监，定期回到项目方调查项目运营，比大多数投资人都要有优势。
第三、项目方愿意介绍同事、家人给我认识 在我接手绿色卡车项目后，项目方DAVID 先生介绍我认识了整个团队，还有他的家人。整个团队给我的感觉是比较开心。比如我参观养老公寓的时候，管理员是一位老太太，对自己负责整个公寓感到很开心，帮助了人。 而我到了绿色卡车团队，则看到各位负责人都很简朴，办公条件很普通，没有铺张浪费。
DAVID 的家人，其乐融融，漂亮女儿拉小提琴水平很好，儿子打冰球也是一流。我这次落地正巧他在温哥华陪同儿子冰球比赛没法接我，我自己打车到酒店一点没有抱怨，反而感觉到他对孩子的爱。在他家的墙上，摆满了女儿从小的照片，说到高兴处，DAVID 自己拿起吉他弹奏了一曲，原来女儿的入门老师即是她老爸。
所以，我认识绿色卡车的方方面面，也认识项目方DAVID 的方方面面。确认我认识到了正确的人，我才愿意推广项目。吃过苦头，才知道艰难，知道好坏。
第二点：正确的事 EB5项目要做正确的事，意思是该项目自己要有成立的基础，盈利的前景，资金使用有计划，还钱计划也合理。 很多人看项目，居然可以被灌输买绿卡的思维。以为花了钱就有永久绿卡，这个简直太扯了。
2.1 项目成立的基础，盈利前景，最重要。
前文说过，EB5的本质是你将投资款50万美元交到一个你不认识或者不熟悉的人，可劲让他花，还没有监督，也没有还钱的压力。（哦，有人保证还钱给你哈，啥，还是美国政府保证！你信了就行，我只能笑笑）
很多的项目简介，都是介绍项目要造的楼值多少钱，建筑商多牛，但是最重要的一点，当地竞争情况没有说明。比如说建造写字楼，如果当地写字楼已经饱和，再造 一个写字楼的意义何在？ 地产类项目的市场价值，很简单搜一下当地的地产中介，假装要买房子，地产中介会告诉你很多一手的信息。如果一个人在造一个2年后卖不出去的房子，那他造这个房子的意义何在？商业计划书上写的建造好后的价值，请多多调查再相信。
2.2资金使用计划 资金到位后如何使用，有很大的学问。商业计划书必须介绍这个部分，所以投资人可以看到有价值细节的地方，这就是一个。如果项目方给出的资金使用计划非常潦 草，粗犷，那么代表项目方根本没有对该项目的资金使用有一个真实的计划，也就是说这个项目可能就是为了圈钱，而不是正经做项目的。
2.3 资金还款计划 很多项目都说项目结束后会再融资，以此来还EB5投资人的钱。换位思考，换了你会不会借钱给项目方，让他们去还旧债？如果你不肯，那么为何银行会愿意做这样的事情呢？ 迄今为止还没有见到很好的推出机制，毕竟美国投资回报率高的项目都是美国本土资金卡位，轮到EB5的质量肯定差一些。
回到绿色卡车项目： 有些人说我们是在做银行都不愿意做的事，或者说我们贷款给美国本土资金都不愿意贷款的司机，这是不对的。卡车贷款这个事，在美国是长期存在。因为卡车司机的收入水平，在同等教育水平的工人类，算是最高等级的，很多技术人员都比不上司机行业。卡车司机的违约率为3%，也是有长期银行卡车贷款统计数据支持。也就是100辆卡车里可能会有3%左右的违约。
美国国家统计局有卡车行业统计数据，请看：
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所以，绿色卡车是在做一件存在已久的事情，而绿色卡车的优势是资金融资成本低，没有高回报要求。EB5资金约定5年后推出，相当于借到了5年期的低息定存。深度分析的第一篇，就介绍过绿色卡车项目的行业选择非常聪明，以小搏大。所以项目的商业可行性毋容置疑。
卡车项目的资金使用，是定向给卡车司机买卡车，每一笔支出都对应着一个卡车贷款合同，投资人作为股东，可以有权利查看所有的贷款合同。
还款计划，根据和卡车司机达成的贷款合同，司机5年正好将贷款还清，可能会出现几个司机的延误或者投资人申请的前后时间差，但是因为每期10人，所以这个时间差不会太大。
综合以上，绿色卡车的项目商业可行性，资金使用计划和退出计划都非常清晰，容易理解。
总结：找到一个靠谱的人，不容易，还能做靠谱的事情，就更不容易。stephen希望大家都有好运，在EB5路上都有靠谱人做靠谱事，一路顺顺顺！！ |
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