目前许多人由于房价可负担能力问题，不得不舍近求远到墨尔本买房，墨尔本的生活成本更低，生活质量更高。人口规模悉尼与墨尔本相同都为400多万人，旗鼓相当。但悉尼平均房价76万元，墨尔本房屋中位价仅59万元比悉尼低17万元。换句话说花同样的钱，在悉尼只能买到单间，在墨尔本可以买到3房。价格高了，租金收入相对就少很多，同样的投资额，墨尔本的租金回报更高，上涨动力也相对更强。
房价方面，过去20年墨尔本房价录得了平均每年7%的涨幅，这个涨幅是20年平均下来的水平，近几年涨幅尤为明显。换句话讲，墨尔本房价中位数，每7到10年翻番。可以看到RP Data上公布的数据，20年前墨尔本公寓中位价为10.5万元，10年前为25.5万元，2003年已经到42.9万元。
本次推荐的项目就在墨尔本的Moonee Ponds区域，2房50万起，1房33万起，首付仅需3万澳元，不到一辆轿车的价格可以持有一套永久产权物业。
下面我们来看看在墨尔本为何要选择投资Moonee Ponds区？
Moonee Ponds区位于悉尼西北6公里。项目向西走路100米到Moonee Ponds车站，向东紧邻Queen Park女王公园。
从大地图上看，Moonee Ponds区位于墨尔本机场和市区中间。
北面机场交通方便，且由于不在主航道上，免受打扰；
南面墨尔本CBD，开车20分钟达到，火车5站到Southern Cross相当于悉尼Town Hall车站，南面的墨尔本大学、墨尔本儿童医院，墨尔本女子医院开车也都很近；
西面High Point Shoping Centre以及Maribyrnong已成置业热点区2房59.5万元，比本区高出10%，新开盘项目还有一业主一次性购三套公寓；
东面Brunswick区被地产公司APM评比为最酷、最潮区，为艺术文化聚集地，与悉尼的Camperdown和Chippendale其名，近期Burnswick还传出新闻一个389平米的拆除房产也卖到了85.1万元的价格。而且周边区域公寓价格均高于Moonee Ponds区域，从区域整体看Moonee Ponds区域属于价格洼地。
景色优美的QUEEN park公园
从小地图看，项目周边火车站、Tram电车站，旁边还有Coles和Woolworths以及QUEEN park公园。无论是购物还是休闲都十分便捷。
Moonee Ponds Central
区域具有极低的空置率，目前2.37%，低于悉尼3%的空置率。步行到火车站、电车站Trams和公交车站、环绕着购物、餐饮、学校， 大部分设施均在可走路的范围内生活居住均十分方便。
High Point Shoping Centre
交通方面，一是公路。东面43号高速公路为上下8车道的高速公路，开车15分即可到CBD。二是火车距离Moonee Ponds车站仅100米，坐车20分钟可CBD，10多分钟可到机场。三是电车，相当于悉尼的轻轨，是墨尔本最为普遍的一种交通工具，车站也就在项目门口。
住房需求方面。从数据上看，区域内公寓价格比HOUSE平均低48%，中位价格比其他区域低8.5万元，未来20年区域预计有57%的人口增长率，区域内Moonee Velly的投资达到3900万元，其中包括一家300万元的电影院，就业人口达到7100人。人口构成方面83%的人口为白领员工，42%的人口受过高等教育，29%的人口为单身家庭，25人口年龄在20-34岁。
住房供给方面。墨尔本每年审批许可建筑公寓数量最多的为South Yarra区，每年可建筑712套公寓。而我们项目所在的Moonee Ponds区域每年审批公寓数量在墨尔本是最少的，只有112套，不足最多住宅区域的六分之一。供给的短缺，为该区域提供了稳定的租客，也实现了较快的房价增幅。整体上看是需求稳定，住房供给较少的区域。
综合看，该区域属于高素质、年轻人为主充满活力的区域。同时也是靠近内城区，公寓数量较少、房价较低、人口增长和就业增长潜力巨大的区域。
从RPDATA公布的官方数据看，Moonee Ponds区域，2房价格从2007年的30万元，已增长到目前的近50万水平。
很少有项目在开盘前就做预估值，但这个项目做了。来自独立估值公司SAVILLS的预估价格看，我们这个项目每套住宅均比估值低1万元左右。目前许多中介推的房子交房后估值完全达不到市价，造成买家多付首付或者卖价达不到预期。而这个项目，有我们有专业估值公司的预估值，完全不用担心估值问题，换句话说您买到后，按市场价卖就能赚大约1万元，而您的投入只有10%，约3万元。
开发商为什么要便宜卖给我们呢？
唯一答案是，您可以帮他解决预售的压力，从而拿到银行的贷款。而36 Margaret这个项目一共分为4期，本次销售的是第一期，开发商需要达到预售比例，拿到银行贷款，开展后续项目，因此会出现目前售价比评估价值低很多的情况。
下面我们再来看看项目。
项目在Moonee Ponds的核心区域内，一共1,300套公寓分为4个阶段放出，第一阶段 “Aspen Street” 一共 176 套1房和2房公寓，项目占地3.3 英亩。
第一次阶段一栋楼分为5、6、12层三个部分。而且第一阶段放出的最好一个位置。第一期户型最为方正，而且在小区中心位置，不临街。
项目5层楼顶自带空中花园，从6层可以直接步入空中花园，可以在顶层休闲娱乐，远望CBD城市风光。同时四期全部建成后，还配备小区内部花园，购物中心，幼儿园等配套设施，足不出户可享受生活便利。
本项目一大最吸引人的地方就是售价和印花税，售价一房33万元起，2房50.4万元起，50万这个价格放到悉尼市场，不要说2房，就是Studio也极难找到。
另一点就是维多利亚州的印花税非常低，由于维洲印花税按土地价格计算，本项目印花税仅915到1200元。举个例子，如果在悉尼买70万元公寓，印花税就需要交3万元。也就是说不管未来房产升值多少，政府先拿走3万元印花税。而这个项目最多才1200元印花税，升值空间全部归投资人所有。
出租回报方面：
? 1 bed, 1 bath, 1 car预计租金$360-‐$430
? 2 bed, 2 bath, 1 car 预计租金$480-‐$560
收入支出测算：
我们以2房2卫的ROOM301为例。房间位于3层，面北，室内65平，室外12平，合计77平，售价54.25万元。首付款80%为10.85万元、印花税1222元。
2年合计支出：
109，722元。
每年支出：
利息 -18,662元
council1 -825
水费 -800
每年支出合计 20,287/年
每年收入：
租金（中5.08%租金回报） 530每周 28,620/年
租金（低4.60%租金回报） 480每周 24,960/年
每年租金净收入：
4,673-8,333澳元
内部设计方面客厅采用地板材质，卧室为地毯，配备的烤箱、灶台均为Baumatic品牌欧式装修风格，兼顾华丽和实用性。
我们再来欣赏下户型。
119户型，1房1卫生间，50平米，面北，33万元。
户型特点:户型方正无死角，空间利用率较高；卧室客厅均面北，采光好；更衣室面积超大，可改造成一个学习房；位于项目中部，不受外部噪音干扰，保暖性较好；总计极低，首付3.3万即可。
适合人群：单身的有活力的年轻人及学生。
109户型，2房1卫生间1车位，69平米，双卧室和阳台均朝南，售价50.1万元。
户型特点：户型方正无浪费空间；双阳台方便户外吸烟及休闲；带一车位方便交通出行；大型卧室。
适宜人群：已婚家庭
开发商介绍：
开发商Caydon为墨尔本当地知名开发商，拥有15年的开发经验，专职开发公寓项目，已完工超过4000所公寓，价值合计超 10亿澳元的完工项目。Caydon开发的项目均位于墨尔本的最佳位置，主要集中在居住需求较高的内城地区。
开发商Caydon在墨尔本完工项目分部。
限时优惠活动：
开发商为配合首期开盘，现在开展一系列限时优惠活动，随着项目推进，活动可能很快截止，认购需要抓紧。活动内容包括：
? 公寓售价比完工估值低 $10,000
? 免费提供价值$350 元的首年房屋保险
? 免费提供价值$700 元的房屋折价表
? 免费提供6 周首个租客担保，出租租金不低于买价的5%
? 免费前 3 月的房屋管理费
? 免首周的房屋Letting fee
? 免费送亚麻布窗帘
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Sharon Liu
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