跟着Stephen看EB5项目

眼花缭乱的众多EB5项目，让大家变成了信息过量后反而不会选择的投资人。Stephen作为一个在EB5行业摸打滚爬多年的业内人士，有时也会感觉无助和无奈。如果我没有办法快速的分辨出项目的大概情况，那么海量的项目信息会让我当机。所以，根据这些年的经验总结，我练就了一些自己的招数，这次作为圣诞礼物分享出来。（因为涉及项目分析，所以就以我代表的绿色卡车项目为样本，以免言语中冒犯了其他同行。）

1、项目方背景，是第一位市场上没有人会说自己坏话，成功率100%几乎是宣传的最低标准。然后各类高大上的宣传手法，比如上市公司、著名企业、政府背景等等，我要说的是这些看看就好，不要因为这些词就不去做一些基本的调查。拿到一个项目材料，第一位要看的就是项目方背景。注意，这里的项目方不一定是宣传中的牛X公司，请仔细的研究一下项目结构，抓住介绍实际操盘公司的段落。我几乎每次都要在如花似锦的、其实和项目实际运营没有实际关系的一些长篇亮点介绍的边边角角里扣出来主角。如果有移民中介代理的项目，那就和移民顾问单刀直入地咨询，谁才是这个项目的法律主体，在那个段落里说明。再说的明白实际些，请搞清楚如果项目出了问题，投资人和谁打官司。搞清楚了这点，也许你就明白了很多。
真实的，靠谱的项目方，你是可以通过很多简单的查询，证实项目方的背景和经验。比如绿色卡车项目，你拿到项目介绍，里面介绍了项目方是David Andersson先生,美国投资移民行业协会IIUSA现任主席，而且也是美国移民律师委员会成员。投资人就可以百度,可以看到很多移民中介宣传他的来访中国信息，还有各地中介行业协会负责人和他的会面新闻；IIUSA官网有现任主席的名字，IIUSA和美国移民局联合开会等信息在美国移民局官网也有看到。那么至少这里可以证明这个人历史是可信的。很多美国人，百度是无法查到信息的，那么就需要去谷歌或行业网站调查，比如如果项目方自称是律师（现在很多律师操办项目），那么可以该律师所在州的律师协会网站查到律师背景。比如David Andersson是华盛顿州的律师，在Washington State BarAssociation 的网站就可以查到他的律师信息。




可以看到，他是1995年加入华盛顿州移民律师协会。也许是别州转过来，但是至少可以看到是一个老律师。而且可以看到联系地址，投诉记录等。那么这个项目方David就是可信的执业移民律师。

比如一个项目说自己是一个著名公司或上市公司操办的，至少在公司网站会有显示相关新闻，可以让项目推介方提供。或者投资人可以直接委托英语好的朋友，联系下该公司的对外宣传部门。
举例著名的问题项目---芝加哥会议中心。当时已经有人提出项目方有问题，可是很多投资人只听推荐公司的宣传，根本没有做自己应该做的功课。项目方据说是一个酒店家族，那么该家族运营的酒店可以询问一下，直接去美国的旅游网站PRICELINE看看酒店的价格和评价。就完全明白他们家族运营的是一个小破酒店，不值几个钱。
项目方背景，是任何项目成功的基础，是1，后面加几个0,1000,还是1000000，都靠这个1。后面0再多，1不靠谱，都是一场空。有些人纠结于股权还是债权类项目靠谱，我说项目方如果不靠谱，无论股权还是债权，都是没有权。项目成功了，管你股权还是债权，没区别。  
第二点：项目是如何盈利，如何分配利益很多项目推广的时候刻意强调花50万美元得到美国绿卡是合算的，却没有介绍项目是如何盈利。潜台词就是，您花50万美元得到美国绿卡就得了，其他就不用多考虑了。如果一个项目不考虑盈利，前提就是可以损失本金。现实情况里，想赚钱的项目施展各路解数都还有很多失败的例子，这没有盈利要求的企业运营，试问换了投资人你自己操作运营，会上心吗？一个没有明确的盈利模式的项目，无论用工人数多好，我都不去看，因为项目方没有好好运营的压力，5年后的结局大多数不会好。这是人性，没有啥可以逃离人性。
如何看出项目会盈利？从商业计划书里分析。比如绿色卡车项目，会说明贷款给卡车司机的60个月贷款合同，司机按照合同会每个月支付本金加利息到项目公司。项目的盈利就是贷款利率，非常清晰。公司盈利80%归投资人，20%归项目方。这里利益分配很清晰，各方角色也很清晰。
当然大多数项目达不到如此清晰的盈利说明，建筑项目看项目建成后的价值，特别是出售或再融资的价值。商业运营类看股份置换的价值。举例说明：某酒店项目，现在融资1亿美元，商业计划书说明建成后会是估值1.5亿美元的建筑标的物。除去融资成本，预期该项目有30%的盈利。那么投资人需要搞清的地方就是：1估值是谁出具的，是否有周边类似建筑物的近期交易记录支持估值。2非EB5出资到位情况，是否有据可查。3项目方自己出资多少，是否有据可查。以上的信息，别光听顾问说，要有可以看到的证据，让英语好的朋友看看，勤快些多请教请教了解美国的朋友。
商业运营类项目，需要看看行业的利润率，类似项目的成功经验。我这些年在美国各地了解EB5项目的运营情况，得出的结论是按照美国商业环境，可以做EB5项目的行业真的很局限。餐饮行业是最符合EB5要求的，现在加上DAVID发现的卡车运输业。（后文待续........)