本帖最后由 ChrisL 于 2015-4-24 19:31 编辑
澳洲买房贷款攻略
最近澳洲楼市火爆，同胞在澳买房越来越多，经常有客户问我购房和贷款相关的问题。为了方便大家，我整理了一些常见问题和知识与大家分享。希望对想在澳洲买房的新移民、新买家有所帮助。本文是我原创，难免有不足之处，也欢迎指正和探讨。
首先，澳洲买房及办理贷款基本流程为：办理贷款预批---找房子---签订购房合同---预批转成正式批准---交房。下面我将按照这几方面简单讲一讲。
办理贷款及资金的准备
1) 贷款相关 2) 首付及其他资金的到位
房屋的选择
3) 二手房和新房的比较 4) 不同房屋类型的比较 5) 区域的选择 6) 购房基本原则
购房的相关费用和财务知识
其他相关政策
一、贷款相关
在开始看房前，我们首先要解决资金问题。对大部分人来讲，就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳洲的银行贷款多少呢？澳洲的银行一般为客户做一个贷款预批。预批，英文全称为Pre-Approval，或者Approvalin Principle，简称AIP。
什么是预批： 预批是澳洲金融机构基于您提供的收入材料，家庭人口结构，和您现有的资产（尤其是负债）情况，所给出的一个最高贷款额度。请注意，它只是一个预授的信贷额度，不代表最终信贷关系的成立，也不一定是您最终的贷款数额。最终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。
预批的有效期为3-6个月，超过60天后如果需要将预批转程正式批准，只需重新补交一下最新的收入材料即可。
预批申请的途径： 预批可以找银行做也可以找贷款经纪人 (broker) 做，我们建议找贷款经纪人，也就是broker做。尤其是海外收入的申请人，或者是澳洲本地收入较低的申请人。值得一提的是，澳洲银行近期对于海外收入贷款有收紧的趋势，强烈建议在购房前尽早（如三个月）联系broker做预批。
贷款预批的好处： 1：确定购房预算。先做一个贷款预批，知道自己大概能贷到多少钱，再和自有资金一起估算一下，就可以有一个预算，比较有把握地去看房。
2：增加购房的谈判筹码。预批在手，就相当于现金购房，相对于其他竞价人有更多优势。
3：节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。到期办不出来，卖家有权取消合同。如果已经做了预批，最快只需几个工作日就能转成正式批准了，时间上比较充裕。相反，如果等签完购房合同再开始准备贷款，往往时间太紧张，甚至有时候会遇到贷款有问题，会给购房带来很大的压力。尤其值得一提的是，最近楼市好，卖家强势，经常会碰到给少于两周的时间办贷款的，那样的话对没有预批的买家非常不利。
4：减轻首次购房的心理压力。对第一次在澳洲买房的人来说，在签订购房合同后的这两周内，一般还要忙着安排验房 (inspection)，找律师，大部分还要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定，就会轻松许多。
哪类人一定要在看房前做一个预批：
1：收入不够或者收入情况复杂的申请人，如：工作在试用期，自雇生意人士，多份工作人士，现金收入人士等。
2：海外收入人士。
3：准备参加房屋拍卖的申请人，一定要在参加拍卖会前做好预批！！因为一旦将房屋拍下来，是必须无条件履行合同的，如果贷款办不下来，将会有很大问题。
4： 目前持有特殊签证的人士，如：各种类型的临时居住签证 （TR）。不同的银行对何种签证能够办理贷款，都有不同的规定。
5: 在澳洲信用记录较差的人士，我们可以想办法解决信用记录较差的问题。
综上所述，在买房前做一个预批，是有百利而无一害，甚至是十分必要的选择。
何况，预批申请的费用是：免费。在这里补充一句，找贷款经纪人（broker）办理贷款应该是免费的，如果有任何broker向您要求收费，都是不正规的。 关于澳洲房贷的贷款成数：海外人士最多能贷到房价的80%。海外人士贷款享受的利息和产品与本地居民没有任何区别。有PR及澳洲本地工作的人，最高能贷到房价的95%，一般不建议超过90%。同时，当贷款高于房价的80%时，需要购买贷款保险。
贷款是不是必须在当地办理：不需要。只要您在澳洲的某家金融机构办理过贷款预批，就可以在全澳买房。办理的时候，贷款人也无须亲自去当地，通过email递交申请材料即可。
还款方式之不同： 澳洲银行允许贷款人选择本息一起还，或是只还利息。
只还利息： 优点1：减少短期内的还款压力。因为只需要还利息，每月的支出会少一些，更容易获得租金正收益。
优点2：有利于投资房退税。购买投资房的业主为了获得最多的退税，会申报尽量多的利息，作为投资房的支出。如果选择了只还利息而不还本金，将本金保持在最高水平，利息的支出就能最大化，而获得更多退税。
缺点：贷款本金从来没减少过，所欠的利息总数一直是最多的状态，不利于提早还清贷款。
本息一起还：
优点：尽早的还清本金，付给银行的利息总数变少了，为自己省了钱。
缺点：每月总还款提高，支出压力大，退税收益少。
如何在以上这两种还款方式中做选择：主要看你目前的财务需求和这套房子的用途，如果是自住房，当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话，则是还的本金越少越好。现金流方面来说，如果想最大程度得减少现金流压力，获得租金正收益，建议选择只还利息。
相对于直接去银行，通过贷款经纪人（broker）办理的好处：
1：可以按照您的情况，为您选择最合适的银行和产品。
2：broker作为银行的代理商，能为您争取更多优惠条件。
3：为一些比较难贷款的客户给出解决方案，提高贷款成功率。
4：相比自己在工作日一家家询问银行，broker的服务较灵活周到，为您节约了时间和精力。
5：在办贷款前，就能为您意向的房子提供免费的房屋估价 。
二、首付及其他资金的准备
除了贷款的准备以外，首付部分的资金也需要准备，一般包括：
1． 在澳洲本地的银行开设银行账户。一般银行会给您一个日用帐户（没有利息），和一个存款帐户（有利息），这两个账户可以随时互相转帐，非常方便，但一切转帐和支出都只能从日用帐户划出。
2． 将首付部分资金存入，一般银行要求的最少数额为首付款的25%，除了首付20%以外，另外5%为预估的“印花税+律师费等其它费用”，银行需要看到这笔资金到位才会正式批准贷款。
注意事项：
1． 如果首付是从海外汇款过来，为了不影响办理贷款，需要尽早准备汇款，尽量在签完购房合同后的一周内将资金到位。
2． 这笔款项可以一直存在那个有利息的存款账户，只要在settle前转到日用账户就可以。
三、二手房和新房的比较（主要指独栋别墅house）
澳洲房子形态多样，对第一次买房的华人来说，首先要面临的选择是买二手房还是新房。首先，需要强调的是，没有澳洲签证的海外人士只能购买新房，不能够买二手房。而有澳洲永久居民身份及某一些临时居住签证的人则不受这个限制，也可以买二手房。下面我们来谈谈两者孰优孰劣。
二手房优点：
1．地理位置普遍比新房好，这主要是因为先到先得。基本上地理位置好的地都开发得差不多了。
2．二手房的房子是实实在在看得到的，有什么问题也一目了然。如果还不放心，可以找专业的验房师验房，费用在500-1000不等。
3．质量方面，一般来讲老房子比现在新造的房子用料和做工要好一些。而且有些有历史的建筑，是很有美感的，现在很难复制。
4．最重要的是，土地一般都偏大，道理和第一点差不多。
5．现房，随时入住。
缺点：
1．相对新房要旧，可能很多东西要修，增加了购房的成本。在入住以后也将有一定的维护成本。
2．房子的房型和外观无法选择和更改。
新房优点：
1．买家选择喜欢的土地和房型，建筑商造好后交房给你，如果对房型有特殊要求，也可以量身定做，个性化满意度高。
2．全新房屋，也是大部分华人喜欢的一点。
3．折旧高，退税多。
4．一般都是土地成片开发的大型新建小区，居住环境较好。
缺点：
1：新开发的土地，地理位置一般较远，要不就是土地面积偏小。
2：因为劳动力和建造成本增高，较过去相比，现在的建筑商用料和工艺质量较差。
3：一般都不是现房，需要6-12个月后入住。
4： 从整个买地，挑选建筑商的过程中，业主可能需要投入较多的时间和精力。
四、不同房屋类型的比较 澳洲的房子有很多不同的细分类型和称谓：house，townhouse，apartment， unit，villa， terrace，duplex….等等，但主要大类就三种，公寓(apartment/unit)，独门独院的别墅(house)，共用土地但有独立花园的连排别墅 (townhouse)。
公寓的优点：
1.生活配套齐全方便，打理较方便。
2.地理位置好，一般为市中心，交通方便。
3.有物业管理，服务和安全系数都较好。
4.容易出租。
5.享有较高的折旧，有利于投资房退税。
6.价钱较便宜。
缺点：
1.物业管理费较贵，且逐年增加。
2.没有土地，增值较慢。
3.面积较house及townhouse要小。
别墅的优点：
1. 土地有独立产权，增值速度快，由于对土地有完全的处置权，将来可以根据喜好加盖、重建房屋，甚至将土地分割后多盖一栋。
2.一般没有物业管理费。
3. 更好的私密性，更大的花园，真正独门独院的花园洋房。
缺点：
1. 花园打理较麻烦。
2. 没有小区物业，安全系数较差。
连排或双拼别墅Townhouse：简单来讲，就是介于公寓和别墅之间的产物。也有小小的花园，但和公寓的土地一样，土地也是业主共有的，业主没有处置权，也不能对房子改头换面。一般也有物业费，但比公寓会少一些。价格比house要便宜些。花园和小区由物业管理。增值介于别墅和公寓之间。
以上是澳洲物业的主要形态，选择的时候需要根据自己的实际情况，选择最适合自己的类型。
五、区域的选择
区域的选择：首先要根据个人喜好和生活习惯，选择一个好区。每个人的侧重点不同，但一般好区的定义无外乎：有好学校，交通便利，治安好，无自然灾害。
1：不管华人和老外，都很看重学区房，“孟母三迁”的道理，放之四海内皆准。因此好的学校周边的房子总是供不应求，不管是买卖还是出租，也都能给出好价钱。至于哪个学校算好学校，一般可以在政府网站上查到详细排名。好的学区房，不管是自住还是出租，都是不错的选择。学区房虽然贵一些，但考虑到每年为家庭省下来的私立学校的学费，和较高的保值，还是性价比非常好的选择。
2：交通便利。原则上选择尽量靠近city的为好，但是也要结合自己的出行需求和生活区域选择交通比较方便的地方。条件允许的话最好选择有公交线路的，班次不能太少，可以作为出行方式的补充，也更方便出租。
3：治安和自然灾害（主要是淹水）记录都能从政府网站的上查到，也可以通过看rpdata上面的各区域人口受教育程度和收入水平统计，来预估这个区域的整体水准如何。
街道的选择：上面谈到大区域 (suburb) 的选择，但是就算是同一个区，每条街道的差别也很大。所以也要确定这条街道是不是好街道。有很多小窍门可以观察该区域的住户及人群层次如何，比如看停在附近的车好不好，以及花园打理得好不好。老外是很注重花园的，一个house如果花园搞得好，会为房子增值不少。而我们华人，为了省时省钱，常常将花园全部用水泥或假草坪简单处理，有的把游泳池也填平。从花园就能分辨住家大概是哪一类人，邻居大概又是什么样。
华人区的优缺点：很多买家在看房的时候考虑的另外一个问题是：华人区好还是西人区好。现在我们主要来说说华人区的特点。
优点：
1：生活购物便利，尤其是老人家出行便利。很多华人家庭都要考虑父母同住的问题。通常这种情况下就需要考虑不会说英语、不会开车的老人的需求。对于老人来说，住在华人区，生活质量会好很多。
2：华人区一般交通便利，去哪里都方便。地理位置通常是上风上水，气候温和的地方。
3：比较保值。由于特定的人群必须住在华人区，且华人有炒房传统，华人区的房子长期处在刚性需求之下。对新移民和留学生来讲，登陆的头一段时间，为了更好的适应起来，基本都在华人区落脚。住了一阵后，有的人搬走，有的人留下。而新移民又不断地涌入，使得华人区发展越来越蓬勃，房价也居高不下。对于老移民来说，也有人纯粹是为了保值而将投资房买在华人区，即使他自己已经对澳洲本地生活很适应了。因此不管悉尼，墨尔本，还是布里斯班布里斯班，华人区的房子总是一房难求。这也进一步增加了它保值的优势，从而又相辅相成的促进价格上涨。
华人区的优点主要就是我上面说的这几个原因，购物方便，老人方便，小孩子有相同背景的伙伴可以玩，因而不失为一个好选择。目前的华人区也有不断扩张的趋势，如悉尼，就有Hurstville和Ashfield等几个自成规模的华人区，各据一隅。而布里斯班的华人区，则是以Sunnybank为中心，向四周扩散，目前Robertson，EightMile Plains，Sunnybank hill，Runcorn，Gardencity都是较著名的华人聚居区。
缺点：房子比较老旧，价钱还不低；由于租客都是留学生散租和新移民临时落脚，以及华人更爱买房而不是租房等原因，导致出租回报率不高；由于流动人口多，留学生又是小偷喜欢的目标，一些留学生聚居街道和的小区，失窃率较高；不够西化，大部分原本住在这里的西人，由于地盘慢慢被华人占领，也逐渐搬走了，只留下一些老人，整体环境让人觉得不像在国外。
西人区的优缺点：
优点：
1： 原汁原味的国外生活，为想要融入当地族群的新移民，提供了良好的氛围。
2：选择较多，丰俭由人，价位可以比较合适。
3：名校多在西人区。
缺点：对于华人来说生活便利性稍微差了一点。
六、一些其他原则
追求增值的原则：澳洲的房屋和土地是永久产权的，因此，土地买一块少一块，导致土地越来越稀缺。因此对于追求资本增值，并且有一定风险承受力的投资者来说，最好的做法是，在尽可能靠近市中心的地方，买一个house，或者买一块土地。土地越大越好，房子破一点没关系。 理由：地越大就越容易增值。现在新出来的地块面积越来越小，都是四五百平米左右，而超过800平米的大地，因为市场上供应会越来越少，将来增值潜力较大，有潜力可以改造成两栋房子卖出去，又或者可以屯着，或者分割，等将来出售。
对于更看重自住的购房者，或者财务风险的承受能力较弱的购房者来说，这个策略就未必合适。大地破房虽然有长线增值可能，但牺牲了当下的生活品质。在改造好卖出去获利前，还要持有较长时间，由于通常也较难出租，因此也带来了较高的财务风险，对现金流紧张的客户不适用。
是否要游泳池：游泳池由于使用率受气候影响较大，以及维护成本较高，因此基本属于奢侈品。有游泳池的房子，整体会为房子增色不少，售价也会较高。具体选择时需要充分考虑实用性。
另外有一个小窍门，就是买一条好街上较便宜的房子，而不要买一条差街上较好的房子。差街上的明显比周边好上一大截的房子，在将来银行作房屋估价的时候，价格可不会相应的好上一大截哟。
是否要做房屋检查：house如果年份久的话最好做个房屋检查，看看有没有大的问题，昆州的话还要注意查查木结构的老房子有没有白蚁。
第一套买投资房还是自住房：完全因人而异。一般来说，大部分家庭第一套是自住的，但也有人作为投资房租出去。好像很多单身的年轻人，买了房子，租出去，以租养贷，但自己还是租150左右一周的sharingroom，也是不错的选择。
看中了房子后出手的时间问题：目前市场很热，一房难求，我很多客户出手时一犹豫房子就被抢走了。有人问起为了抢房，能不能合同里不放condition，不放CoolingPeriod？答案是看个人。有的人经验丰富，或者买了用来出租的，对细节要求不高，连inspection都没做就买了，甚至有时候为了抢到心仪的房子，没有coolingperiod，没有condition，就出offer，都是常有的情况，但对于经验不是特别丰富的，或者比较谨小慎微的新买家，还是稳妥一点好。
七、购房的相关费用和财务知识 购房后续费用：
物业管理费：一般house没有物业管理费，公寓和townhouse有。如目前BRISBANE市中心附近的公寓，物管费均价在一年4500-5000澳币左右，远些地区townhouse差不多均价在2500澳币左右一年。物业管理费较高的楼宇品质也较高， 物业管理费的高低，和租金回报一般也是成正比的。
地税：所有的物业都有地税，有的是独立负担的，如house，因为土地是独立产权。有的是所有业主分摊，如townhouse和公寓。地税是政府收的土地税，主要取决于土地大小和税率，每个区每个财年的税率都不同，Brisbane的话，一年约1000-1500。
中介托管费：如果是投资房，全权委托中介出租打理的，有一个中介托管费。目前中介托管费平均在租金收益的8%+消费税,所以是8.8%左右。
投资房退税：投资房的一切开销，包括购房费用，和房子相关的差旅费用，贷款利息支出，房屋折旧，物业维护，都可以享受退税，这样每年下来有不少钱。切记要找一个好的会计师或折旧师替你精打细算。
八、购房相关政策
海外人士买房的限制：为了限制海外资金对澳洲楼市的炒作，也为了促进澳洲的建筑业，政府对海外人士买房有一定的限制。具体表现为：没有澳洲永久居留权，或长期签证的人士，只能购买新房，或建造新房，而不能购买二手房，也不能购买土地持有而不造房子。这些签证包括：永居、留学、工作，但不包括旅游等短期签证。只有符合特定条件的海外人士可以享受豁免，购买二手房，如配偶为澳洲公民的海外人士。此外，即使持留学或工作签证等长期签证的人士可以购买二手房，但首先要经过FIRB审批通过，而且只能用于自住，不能用于出租。将来签证到期或者要永久离开澳洲时也必须卖掉。
关于补助和印花税减免：目前各州政府对PR首次购房/购买新房，都有一些补助，一般新房为15000澳币，另外享受一些印花税减免。这在相当大的程度上吸引了许多首次置业者入市。由于该补助对于房价和房屋本身有一定的要求，因此也一定程度上影响了买家对物业的选择。有些买家因为想拿补助，而放弃了中意的二手房，选择了新房，或是因为不想买较贵的房子而损失补助，从而选择较便宜的房子。笔者认为，有补助当然是好的，但有没有补助不应当成为买或者不买的主要原因。首先，买房是长期投资，也是大宗投资，所以一定要以选一个最有升值空间，或最心仪的房子为首要原则，而不能颠倒主次，为了一点补助而忽略了对房子本身的诉求。另外，有一些房子（特别是新房）因为可以享受补助，业主在制定价格的时候已经把该部分作为溢价包含在房价内，也就是说，其实买家并没有得到真正的实惠。所以在做出看房决定的时候，可以适当的考虑补助的影响，但不应被其太多的左右。
以上为我撰写的澳洲买房及贷款小知识，感谢阅读，也欢迎大家补充！
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