从市场与政策博弈的视角看，2003年以来房地产市场与政府进行了四个回合的“较量”，博弈的结果使市场看清了政府的政策“底牌”，政府的政策“底牌”就是“保增长”比“稳定房价”更重要。今年前两个月，许多宏观经济数据都明显走低，于是，市场习惯性地预期政府会放松房地产调控，而总理却在这个时候重申坚持房地产调控不动摇，而且，强调“房价还远远没有回归到合理价位”，对市场预期无疑会产生巨大的冲击，该表态切中了市场的要害。
房地产市场与政府政策博弈的第一个回合。2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑，国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1（此时只有季度数据），在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击（其实，当时房地产投资还没有受到影响），国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（俗称“18号文”）。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”地位，市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年房地产投资增长速度最高达到57%。
在房地产市场与政府政策博弈的第一个回合里，市场“战胜”了政府，并窥视了政府的政策“底牌”。
房地产市场与政府政策博弈的第二个回合。房地产市场经过2004年的快速“冲动”后，以上海为中心的长三角地区的房价出现快速上涨，为了缓和房价的过快上涨，国务院于2005年4月底出台了《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（国发［2005］26号，简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。希望通过抑制房地产投机的方式稳定住房价格。
从价格看，市场对此次政策调控的反应出现明显分歧：以上海为代表的长三角地区的房价出现明显回落（根据中原地产的数据，上海最大跌幅有15%左右），但当年的10月份之后，北京、深圳等地的房地产价格出现快速上涨，因此，从全国平均水平看，房价走势是先跌后回升，而且接近2005年底时，价格上涨的速度在加快。根据这样的情形，2006年应该继续加大力度进***地产调控。
但经过仔细的分析后，政府在2006年出台的政策却是《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发［2006］37号，简称“国六条”），将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例。希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。
为什么2006年的房地产条款并没有在打击房地产投机上加大政策力度？笔者认为最核心的问题就是房地产投资增长速度明显下行。2003年和2004年，房地产投资的平均增长速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地产投资增长速度逐渐下滑，到2005年底时已经低于20%（为19.8%）。因此，我们可以清楚地看出，当政府在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。
房地产市场与政府政策博弈的第三个回合。2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%（根据中原地产的数据，深圳二手房价在2008年最大跌幅为26%），在经过几年的上涨之后。房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为地干预市场的调整，则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。出台了一系列措施来刺激房地产市场。可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。
经过了这一回合的博弈，市场更清楚了政府有关房地产调控的政策底线是什么了。
房地产市场与政府政策博弈的第四个回合。既然市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房价格”重要，那么，市场对政府的房地产调控政策就有了相应的预期。既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”;政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌;严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。于是，我们看到，经过2010年我们出台的最严厉的房地产调控政策，甚至动用了“限购”等行政手段来打击房地产投机，减少住房需求;而且，宣布在十二五期间要建设3600万套保障性住房，迅速增加住房供给。但房价却一直十分坚挺。
当2010年初开始的房地产调控持续1年多时间以后，至2011年中，开发商开始出现资金链紧张的情况，经济增长也开始出现减速的迹象，于是，市场又开始预期放松房地产调控，而7月份召开的国务院常务会议却明确表态“坚持房地产调控不动摇”，对市场产生了较大的冲击，从2011年8月份开始，部分城市的房价开始出现松动，至2011年底，大多数城市的房价出现下跌。在坚持了近2年时间后，房地产调控终于开始见效。
给我们的启示是什么？
通过这四轮房地产调控的过程，我们可以清楚地看出，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，然而却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑。政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。
正确的做法应该是，政府应该明确房地产调控的政策目标，如果目标是稳定房价，则应该始终坚持该目标不动摇。
当前，房地产调控的效果已经初步显现，部分城市的房价出现了明显回落，这个时候最关键的是要“坚持房地产调控不动摇”，如果因为这样或那样的原因而动摇房地产调控，则政府的信用会彻底丧失，以后的房地产调控的成本将成倍增加！
总理在答记者问时也明确表示：如果放松房地产调控，则不仅会使房地产调控前功尽弃，而且会导致房地产市场的混乱。这说明，在经过多次博弈之后，政府已经找准了市场“脉搏”，政府调控房地产的水平已经大大提高。 |
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