美国EB5项目最权威专家凯文.赖特所做的区域中心报告占了美国的三分之一，他对EB5项目的选择提出了6条法则，以帮助投资者规避风险和保证永久绿卡的获得。我们结合这六条黄金法则对芝加哥会议中心项目进行分析。
一、 项目的经济计量分析报告是哪家专业机构做出的？
保障美国EB-5投资移民项目的基石是向美国移民局递交可以得到批准的经济计量分析报告。
在当今美国EB-5行业领域中，有四家机构是非常有经验的，是行业内的领军机构。这四家专业机构是（排名不分先后）：
Dr. Michael Evans, Evans, Carroll, & Associates
麦克 埃文斯博士 ——埃文斯卡罗尔区域经济研究所
Dr. Jeff Carr, Economic and Policy Resources
杰夫 卡尔博士 ——经济计量与政策研究所
Dr. Paul Sommers, the Pacific Northwest Regional Economics Conference
保尔萨 默尔斯博士 ——太平洋西北部区域经济研究中心
Dr. Richard March, Wright Johnson
理查德 马奇博士 ——赖特约翰逊公司
以上四家机构所做的经济计量分析报告占到了美国所有EB-5投资移民项目的50%以上。多年与美国移民局合作的实践经验使得这四家专业机构把握各项最新移民政策和新法规的适用度上更具专业性，尤其在就业系数的计算上有比较保守而合理的判断和分析，而就业系数又直接关乎EB-5投资人取得永久绿卡的关键。
专家认为，一个比较有绿卡安全保障的EB-5投资移民项目的就业系数安全线起码要高于美国移民局要求的40%以上（越高越好）。这是因为美国移民局对就业岗位的计算法则不是一成不变的，而是实时都在进行更新。即使在申请I526得到批准的情况下，项目在I829申请政策发生变化的情况下，也有一个比较安全的保险系数。
也就是说，即使高于移民局要求的40%以上的就业系数有一部分不被许可了，比如，其中20%不被许可，那么这个项目就业系数仍然高于移民局的最低要求，EB-5投资人也会顺利解除条件，拿到永久绿卡。
最好的例子就是今年2月17日，美国移民局对近100个区域中心（涉及上百个EB-5项目）发出了RFE（Required For Evidence补充文件）公函，凡是涉及以租约形式产生间接就业的项目如大型购物中心、办公大楼、餐馆和部分酒店项目，不管是申报I526还是I829，都要求涉及的区域中心对其项目就业系数进行重新计算。
举个例子，如项目方以EB-5融资形式开发建设的办公楼，尽管有政府机关或公司的长期租约保障收入，但入住办公的政府机构或公司自己的员工就业岗位将不会再算做因开发建设这个大楼而产生的就业岗位。而这个就业系数计算模式是符合美国移民局原有政策的，而现在政策做出了调整，这种就业岗位一律不会再算做因EB-5融资资金而产生的间接就业。如果这个项目原本的就业系数就仅仅高出移民局要求的20%，那么在新的就业模式计算公式下，就不会达到移民局的要求。换句话说，此类项目的永久绿卡是毫无保障的。
今后的趋势是，美国移民局对以租约形式取得的间接就业是不予认可的（详见附件：美国移民局公函Tenancy Occupancy）。凡投资此类项目的EB-5永久绿卡申请人都有可能不被解除条件。当然，区域中心和开发商不会坐以待毙，肯定会用各种手段去上诉，但胜诉的可能性微乎其微。因为，美国移民局雇佣的近十名经济学家已经取得了一致意见，不会再对以租约形式取得的就业系数予以认可。
芝加哥会议中心项目是由麦克 埃文斯做经济计量报告，由赖特约翰逊公司作为项目的总顾问，移民局任何法规动态都考虑了，也对就业报告作了最保守的预估，从而为永久绿卡的获得从技术上提供了保障。
二、 项目是否取得美国政府相关优惠政策和资金支持？
目前市场上几乎所有EB-5投资移民项目，都会宣传说该项目获得了某种政府层面的支持。基本来说，项目得到美国政府支持是分三个不同等级和层面的，最重要的是要看是否有政府资金支持。
最低层面的政府支持：当地州政府、市政府、国会议员或州参议员等地方政府官员会应项目的开发商要求，出具一封对该待开发项目的支持信。因为，不管项目是否成功，民选政府的官员都应该对该项目有可能给当地带来新的就业机会均会表示认可和欢迎。但是，这种信件不具有太多实质意义，且很容易得到。当然，如果某个项目连这种政府支持信函都不能取得，那么是根本不值得去投资的。
中等层面的政府支持：项目所在地主要负责经济发展的政府机构相关官员会对项目商业计划书进行严格审核，由此判断项目的未来风险性和盈利能力。如果项目得到认可且满足当地中小企业融资的相关条件，那么当地的中小企业局就会对该项目进行一定程度的担保，再有当地金融机构发放中小企业专项贷款或税收减免。这种项目得到的政府层面支持将是比较实在的，项目也是比较可行的。
最高层面的政府支持；项目所在地的最高行政长官和主要负责人（参议员、国会议员或政府主要领导）出面对该项目进行大力宣传和推广，而且同意委托相关金融机构发行由州净资产担保还款的低息债券、税收资金划拨、土地划拨或批准税收额度贷款。
可以说，凡是取得州政府同意发行低息债券的项目前期审批均是经过非常严格的程序和要求的较大规模的投资项目。很简单，小项目用不着如此的大费周章去经过层层申报和审核去申请发行债券，因为财务上不划算的。要知道，发行类似低息债券首先是州政府要面对国内债券的发行机构和购买机构（非EB-5个体投资者）的双重专业质询和评估，他们这些专业机构提出的条件和要求近乎严苛，因为这种类似债券是要用州政府净资产来担保还款的。
这就从根本上对即将发行低息债券的投资项目的可行性评估、风险评估和资产估值评估都会做全面而细致的前期审查，而这种审查是要经过数年，开发商要有极具的耐心和前期投入才能完成。总而言之，一个EB-5融资项目要取得政府的大量融资是非常困难的，而政府真正的支持，也是最大程度的支持就是将“真金白银”投入到项目中。
芝加哥会议中心由芝加哥市政府，伊利诺伊州州政府共同筹划5年，提供项目资金的55%资助，现任州长亲自主持发布会，因为政府对项目的认同以及作了大量的审批和考察工作，政府为本身资金安全所做的尽职调查也大大的保障了投资者。
三、 项目是否采取何种形式进行融资？
EB-5融资项目具有两种基本融资手段，一是债权融资，一是股权融资。
这里没有绝对的哪种融资手段最有优势，但中国投资者比较偏向于债券融资，因为这种融资有一定抵押品并明确了资金退出时间。通常情况下，这种融资形式规定了5年或7年不等的资金退出时间，投资人几乎没有回报或很少回报，通常只能获得1%-2%的资金利息。但这也不能绝对保证资金的安全和具体的退出时间，这需要看PPM（私募计划书）的具体规定是怎样的，是否开发商到了EB-5投资人的资金退出时间是否还可以申请延迟退还，有无惩罚和保障措施？
债券融资还有一个显著的弊端。通常情况下，债券融资都是要募集固定人数的投资人资金，一次性将这笔投资注入项目。EB-5投资人的I526申请得集中递交移民局。也就是说，如果这个项目需要募集100名投资人，那么第一名将资金汇入监管银行的EB-5投资人要花数个月时间来等待最后一名投资人资金到位。如果资金募集不成功，前期投资人就有投资失败风险且时间上造成浪费和增加申请不确定性。
而股权投资则是高回报、高风险，投资人对项目的知情权要比债券融资透明，但不利之处是投资人资金退出时间通常比债券融资要长，个别项目还款时间甚至高达10年以上。
除了这两种固有的融资模式外，是否还有其它模式存在呢？答案是肯定的。当今，市场上也出现了一种叫“HYBRID”混合融资的一种新模式，即结合债券融资安全性和股权融资高回报率的一种创新融资模式。在这种模式下，如果明确了抵押物及资金退出时间，且对资金逾期不退出作了严格的法律规定和惩罚措施，且对年度会计报表进行严格审计，做到收益或分红透明，那么这种新型的融资模式就非常值得推荐。优势是显而易见的，不仅资金安全、年限到期即可退出，而且还有可观的收益回报。
芝加哥会议中心用的就是借贷和股权混合模式，投资者的本金都在规定时间分批返还，同时，投资者还能享受到大量的分红和股权增值的收益。这些都来自于芝加哥机场扩建后大量的新增客源以及政府的无偿拨款和低息融资给项目降低了大量的融资成本，从而大大的提高了项目的利润，自然投资者也就能够享受到更多的分红和股份增值收益。
四、 项目的投资比例是如何构成？
专家认为，通常情况下，比较安全的EB-5融资项目里符合条件的个体投资人总共资金比例要在项目总投资额的50%以下（越低越好）。
凡是要求投资人资金占到项目50%以上，比如80%、甚至100%的项目，不管项目包装如何漂亮，开发商宣传的如何天花乱坠，都不必考虑去投资。非常简单，凡是取得这种投资额度的开发商投资实力都非常弱，一旦项目出现困难，开发商往往一走了之。因为，开发商没有什么不可以失去的，他损失的钱是极少一部分甚至没有，这就从主观上给了开发商以安然退出的自由空间。因为，在美国企业宣布破产是非常正常的商业行为，受法律保护。一旦这种情况发生，EB-5投资人的利益将无从保障，如果项目是在第三年出现问题，那么所有EB-5投资人的永久绿卡都不能得到保障。
是不是项目要求的投资人越少就越安全呢？反之就风险越高呢？答案是否定的。主要还是看项目资金的总体构成是否合理和科学。也就是说，只要资金结构合理，EB-5投资人资金占总投资的比例较小，再结合其它必要条件，都不难判断项目的优与劣。
芝加哥会议中心，投资者比例占25.5%，没有EB5投资者，项目也能筹措到足够资金，而政府资金是EB5投资者的2倍。因此，EB5投资者的利益能够很好的得到政府的保护---政府严密监督的同时，也保障了投资者。加上EB5投资人占的比例低，从而让项目所创造的就业能够远远超出移民局的要求。
五、 项目本身的商业价值？
抛开所有的EB-5投资移民项目的相关因素不谈，可以仔细评估项目本身是否具有极强的商业价值。比如项目地点（如果是商业地产，这尤其重要）？项目是否建设完成后是否有市场潜力或盈利能力？
打个比方，如果在艾达俄州建设一个1000个房间的酒店，即使把酒店建设在最大的城市，最佳的地理位置，这个项目也不会具有商业价值。因为，该州就不是一个外来人口流动频繁且人烟极其稀少的一个州，这个项目一定亏损。反之，如果同样的项目建设在纽约、芝加哥、迈阿密、洛杉矶、旧金山等大都市或度假城市，项目就可以取得较好的商业收益。如果市场定位得当，这个酒店一定能够赚的盆满钵满，EB-5投资人不仅能拿到绿卡，且项目能够真正拉动就业，带动当地经济的发展。
芝加哥会议中心，是跟芝加哥机场扩建的配套设施，是目前唯一在建的高端酒店，在芝加哥机场传统的会议区域，第一个高速出口，有利的吸引客流。4000万新增客流和7000个客房的新增需求，都给芝加哥会议中心带来巨大需求。全球唯一一个0碳无过敏源酒店也为项目吸引全球的500强高端客户。
六、 项目的其它参考条件？
项目预批准：如果项目能够得到美国移民局的预先批准（Pre-Approval），那肯定是具有比较积极的意义的。至少，个别移民局审核官员对EB-5投资人的I526申请相对要容易一些。
但这并不表示取得移民局的项目预先批准就可以高枕无忧。即使是一个材料准备充分的优质EB-5融资项目，也必须经过最少前面15-20个EB-5投资人的I526申请通过后，项目的这个阶段才会是安全的。
不排除某些并不好的EB-5融资项目，在项目报给移民局的预批准申请里作假，使用的相当一部分材料都不是在项目正式申报时需要递交的真实材料。在这种情况下，即使移民局官员对项目做了预先批准，也会毫不客气地直接下发RFE（Required For Evidence补充文件）公函，投资人的绿卡还是没有任何保障。可见，拿到预批准对市场营销最有益，但只能是作为一个项目的参考条件。
当然，判断一个EB-5融资项目的是优是劣，这里还有许多其他因素可以考虑进去，比如
——项目是否具有独立的可行性报告、商业估值报告、完工保障；
芝加哥会议中心有由州政府出资的可行性报告，商业估值报告和完工保障
——区域中心是否欢迎投资人或中介公司前往项目所在地考察调研；
芝加哥会议中心目前已经有4批投资者亲赴当地参观。
——开发商实力、经验和诚信度；
开发商150年建筑管理经验和37年酒店建筑和管理经验。芝加哥市政府拨款条款里面对开发商的实力，经验和诚信度都做了肯定的尽职调查报告。
——项目是否选择了有经验的律师事务所（全美有经验的EB-5律师事务所不超过25家）；
芝加哥会议中心选择的是EB5最出名的律师事务所作为法律顾问。
——行业口碑好且富有经验的中介机构合作是否在推广该项目等等
芝加哥会议中心的中介机构，都需要由州政府做尽职调查，看看该机构有没有虚假宣传本项目，从而为投资者保驾护航。 |
|
收藏