请教海外人士贷款及跨州买房事宜

请教一下，我妈想买几套黄金海岸的公寓，她暂时还没拿到pr，还没有税号，但是明年应该会有的。可以现在买吗？还是明年再买？
房产每套大概30多万，想租出去但是人在新洲可以投资吗？自己不住。这是她的第一套房。第一套房就投资可以吗？（假设她住在亲戚家？）有必要看房吗？
positive cashflow什么意思？Negative gear什么意思？我看租金好像大于还款啊？这样的话首期大概需要多少？利率大概多少？
到底能贷款多少？她还款能力较强。